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投资分析
投资“商改住”应
关注出租回报率
很多“商改住”项目被定位为投资型公寓，买家收房之后可以立即出租，每月都可以获得不菲的租金，如果房价上涨又可以卖出获利。
因此买家在投资之前一定要衡量该房源的出租回报率，只要出租回报率够高，无论是高水电费还是高管理费，都可以转嫁给租客来承担。
首先该项目所属的区域要比较繁华，此外还要求租客的承受能力比较高。这类公寓大部分单价在20000元/平方米以上，40平方米的单房投入成本高达80万元，按照5%的年出租回报率计算，每月租金也要3000多元。
专家表示，这样的区域主要分布在天河北路、体育中心、花园酒店附近。珠江新城是具有潜力的区域，但是现在该区域出租房源供应量较大，出租回报率暂时还比较低。
禁“商改住”不会影响楼价
业内人士认为,“商改住”项目大多是小户型单位,禁止该类项目后可能导致广州中小户型单位稀缺现象,进而推动该类房源的价格。
满堂红地产研究部经理周峰却认为,目前广州市场中小户型单位供应还算充足;特别是在2006年年中后建设的小户型比例大幅增加，禁“商改住”不会影响楼价。
北京“商改住”将遭禁 广州“商改住”仍普遍
昨日,北京市政府发布通知称,从本月31日后签订土地出让合同的酒店项目,一律禁止分层、分单元以“酒店式公寓”名目作为住宅销售。
记者调查发现,“商改住”项目在广州也很普遍,且一些楼盘披着住宅的外衣在出售“商改住”项目。
按产权年限来确定
在广州，“商改住”项目一般都冠以“公寓”或者“酒店式公寓”的名称。但是单从名称上并不能完全确定。
一些“公寓”项目可能是纯住宅物业,如位于天河的万菱君临国际公寓。也有一些并不标明“公寓”或者“酒店式公寓”的项目实质却是“商改住”项目,如位于大学城的新楼盘——大学时光。
此外,即使同是“商改住”项目,使用年限也有所不同,如位于海珠区的达镖国际,产权为50年,珠江新城的富力国际公馆的产权却只有40年。
兴业地产工商铺总监朱辉告诉记者,项目到底是“酒店式公寓”还是“商改住”项目,主要还是看产权年限,那些产权为40年或者50年的住宅项目一般都是“商改住”。
“商改住”藏三大风险
“商改住”对于买家来说具有一定的风险,朱辉估计,短期内广州肯定不会追随北京的步伐来限制“酒店式公寓”或者“商改住”项目,因此主要还是要靠买家自己来衡量其中的风险。
“商改住”项目除了产权较短之外,还潜藏着三个方面的风险。首先,“商改住”项目往往都不带学位,因此那些以买学位为目的的购房者一定要规避这样的项目。另一方面,“商改住”项目的水、电费往往都是按照商业项目标准来收取,如某酒店式公寓的水、电费标准是民用水电费标准的2倍。此外,一些号称商住两用的“商改住”项目的管理费也会比较高,位于大学城的一个“商改住”项目管理费要2.5元/平方米/月。
除了这些非常明显的风险之外，朱辉还告诉记者，购买这种“商改住”项目的往往是投资者，基本上都不是长期持有，因此需要考虑转手的问题。首先这种“商改住”项目接盘的买家肯定要比住宅少，市场并不活跃，一旦房价下跌，出手的难度会很大。此外，这种“商改住”的物业在转手的过程中，相关费用按照商用物业来计算，商用物业转让的契税要3%，而普通住宅转让的契税一般只要1.5%。此外商用物业转让还要征收营业税、土地增值税等。
